賃貸契約の「取引態様」ってなに？貸主・代理・仲介の違いとは？

「取引態様」ってなに？

新生活の準備で賃貸物件の広告を見るとき、「取引態様」という言葉を目にすることがあるかと思います。これは、「賃貸物件を取引するときにおける不動産業者の立場」を表しており、不動産会社がユーザーと大家さんに対してどのような振る舞いをするかを示しています。

一見馴染みがなく感じられるかもしれませんが、私たちにとっても関わりの深いものばかり。この機会にしっかりと理解しておきましょう。

取引態様には「貸主」「仲介」「代理」がある

取引態様には3つのパターンがあり、それぞれ取引の仕方が異なります。手数料の有無や契約内容などの重要事項も変わるため、しっかりと学習して正しい取引態様選びを行いましょう。

「貸主」ってどんなものなの？

貸主とは、仲介業者を介さずに不動産会社から直接お部屋を借りる取引態様です。イメージとしては、個人同士のものの貸し借りとほぼ同じで、貸す人と借りる人の当事者同士が直接話し合って契約を結びます。

そのため、仲介手数料が発生することがありません。この取引態様は、頻繁に見かけるものではありませんが、仲介手数料の負担を無くしてお得に部屋を決めたい人にはおすすめです。しかし、後ほど説明するような重要事項を自ら確認しておく必要があるなど、注意が必要です。

「仲介」ってどんなもの？

仲介は、最も一般的な取引態様です。取引態様の中で一番多く、貸主や代理より一般的です。役割としては、賃貸契約やお部屋探しがスムーズに進むよう、貸主と借主の間に不動産会社が入り、取引を進めます。そのため、契約が完了すると仲介手数料が発生し、借主の負担となります。

「代理」ってどんな仕組み？

代理とは、文字通り不動産会社が貸主の代理として取引を行う取引態様です。仲介手数料は発生しますが、大抵の場合は貸主が負担します。この取引態様をとっている物件はあまり多くないのですが、混乱を防ぐため、念のためにチェックしておきましょう。

取引態様を選ぶときに知っておきたい注意点！

取引態様を選ぶときにキーワードとなるのが「宅地建物取引業法」というものです。この法律についての詳細は後ほど説明しますが、一言でいうと宅地建物取引業（いわゆる不動産業）を適正に行うことを図るための法律です。

ここで注意が必要なのが、取引態様が「貸主」のとき、この宅地建物取引業法が適用されないという点です。安易に取引態様が貸主の物件を選んでしまうと、重要事項の説明がないために、大きなトラブルに巻き込まれる可能性があります。

貸主のときは通常仲介手数料はかかりませんが、それ以上に面倒なトラブルには巻き込まれたくないですよね。貸主の物件を選ぶ場合は、そのようなトラブルを引き起こさないよう、契約内容をしっかりと確認しましょう。

目につきやすい家賃や光熱費だけでなく、原状回復費用の有無、金額設定、契約更新料など、細かいところまでくまなくチェックしておくと安心です。

また、貸主の場合、個人対個人の賃貸契約となるため、お互いの信頼関係が大事になってきます。大家さんと良い関係を築けるかどうか、事前に吟味しておくとより安心して契約を結ぶことができるでしょう。

一方で「仲介」と「代理」の物件については、宅地建物取引業法が適用されます。この場合は、宅地建物取引業免許の試験に合格した人が契約内容や物件の詳細などの重要事項を説明する義務があります。そのため、しっかりと内容を確認しながら契約を進めることができます。

宅地建物取引業法ってなに？

ここで、先ほどご紹介しました「宅地建物取引業法」について触れておきます。この法律は、主に以下の３つのポイントを目的として作られた法律です。

• 宅地建物取引業を営むものの業務の適正な運営を図る
• 宅地・建物の取引の公正を確保する
• 宅地建物取引業の健全な発達を促進する

また、この法律は免許制度を取り入れているため、宅地建物取引業を行う人は免許を取得する必要があります。そして、免許を取得した人のことを宅地建物取引士と呼びます。

宅地建物取引業法について、私たちに関わる部分は、「契約内容」と「説明義務」の部分になります。義務になっているということは、それだけ住む側にとっても重要な内容だということです。これを知っておけば賃貸契約をする際の確認事項を明確にすることができますので、しっかりと学習しておきましょう。

契約内容について、記載義務となっているものは以下の通りです。

• 当事者の氏名
• 住所等
• 物件の引渡し時期
• 代金
• 交換差金
• 借賃の額
• 支払時期
• 支払い方法
• 移転登記の申請時期（売買・交換の場合）

見てみると、記載されて当たり前の内容ばかりです。ですが、取引態様が「貸主」の場合、宅地建物取引業法が適用されないため、このような事項を記載する義務がありません。トラブルを避けるためにも、まずは上記の内容をしっかりと確認することを心がけましょう。
次に、説明義務となっている内容は、以下の通りです。

• • 環境情報
  • 廃棄物処理における指定区域
  • 土壌汚染対策法における指定区域

    これは、主に賃貸物件の建材や建っている土地や関する内容です。例えば、建材に有害なアスベスト（石綿）が使用されている場合、これを借主に対して説明しなければなりません。

    また、建っている土地が土壌汚染に遭った過去がある場合や、埋め立て地になっている場合、これを告知する義務があります。「仲介」や「代理」の取引態様の場合は宅地建物取引業法が適用されているため、通常説明されますが、「貸主」の場合このような不都合な情報は全て説明してもらえるかはわかりません。ですので、賃貸契約をする際、物件のバックグラウンドが気になる方は前もって大家さんに相談することをおすすめします。

・取引態様には「貸主」「仲介」「代理」の3種類が存在する。
・仲介手数料を借主が負担するかどうかは取引態様によって異なる。
・「貸主」の場合契約内容等の説明義務がないので注意が必要。

取引態様は必ずご確認を！

いかがだったでしょうか？あまりよく知られていない取引態様ですが、私たち借主にとってとても重要なことだということがお分かりいただけたかと思います。不動産取引の広告には取引様態を明記しなければいけないことになっているので、必ず確認するようにしてくださいね。取引態様を知るだけでいろいろなことがわかるので、この記事を是非物件選びの参考にしてください。

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