重要事項説明書とは？賃貸契約前に押さえておくべきポイントを紹介

引越しなどで部屋を賃貸契約するにあたっては、さまざまな手続きが必要になります。良い部屋を見つけても、その後ただ大家さんと契約書を交わせば終わり、というわけにはいきません。契約の前に、資格を持った不動産会社の担当者から、「重要事項の説明」を受けることが法律で定められているからです。この説明を聞いた大家さんと借り主がきちんとその内容を理解し、双方が納得してから本契約に進むことになります。

今回は、この「重要事項の説明」の内容や、どういった行われ方をするのか、といったことについて見ていきましょう。

賃貸契約の際の重要事項説明書とは

重要事項説明書には、賃貸契約を結ぶ際の重要なポイントについて、詳しい記載がされています。契約書に書いてある文言だけでは、読む人によって認識にずれが生じることもあるでしょう。契約する両者の認識が違えば、入居中、あるいは退去時にトラブルが起こることも考えられます。この重要事項説明書に基づいて説明を受け、大事な点を大家さんと借り主の双方が確認しあうことで、契約後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。

重要事項説明書には、対象となる物件の詳細や部屋の状態、家賃の額や更新料、その支払いの方法や時期などについて細かく具体的な記載があります。重要事項の説明は宅地建物取引業法という法律によって、契約前に必ず行うことが義務付けられているため、「したほうが良い」ではなく「しなければならない」ものです。

説明には知識が必要なため、有資格の担当者が行います。説明を受けて十分に借り主がその内容に納得したら、重要事項説明書に署名押印し契約に進むというのが通常の流れです。

賃貸契約前に必須！重要事項説明の実施方法

重要事項説明は、実際にどのような手順で実施されるのでしょうか。

まず、行われるタイミングは契約の成立前です。
仲介した不動産会社の担当者が、借り主に対し書類を使って各事項の説明をする形になります。場所についての規定はありませんが、不動産会社の中のスペースで行われることが多いでしょう。宅地建物取引業法により、「本人が出席し、面談で説明を受けること」と定められているため、代理人を出席させることはできません。

また、電話や郵送での説明も不可となります。ただ、webカメラ等を利用したビデオ通話での重要事項説明、いわゆる「IT重説」は認められている手段です。忙しい利用者のため、このIT重説を取り入れる不動産会社が増えています。
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賃貸における重要事項説明書で押さえておくべきポイントは？

重要事項説明書の中にはどのような文言が書かれていて、どんなポイントに気を付ければ良いのでしょうか。実際の内容と、項目ごとに重要な点について解説していきます。

（1）説明者の身分の確認

重要事項説明の最初には、必ず担当者が自らの写真付きの資格者証を提示することが必要とされています。宅地建物取引士（以前の宅地建物取引主任者）でなければ、この説明を行えないと定められているからです。

しっかりと証明書を見せてくれない場合は、相手に提示を求めても問題ありません。まれに、有資格者とは違う人間に説明を担当させる悪質な不動産会社も存在しますので、本人確認を間違いなく行いましょう。

（2）支払うお金の内訳

まず、押さえるべき点はお金の支払いについてです。家賃や管理費はもちろんのこと、鍵の交換や更新にかかる費用、敷金や礼金について金額や支払い時期の確認を行います。

とくに大家さんに支払う契約の更新料とは別に、不動産会社に支払う更新手数料が存在する場合もあるので、どれにいくらかかるのか一項目ずつ確認していきましょう。なかでも、敷金に関しては注意が必要です。

（3）敷金の取り扱い

お金に関する説明の中でも敷金については退去時にトラブルになりやすい部分なので、細かいところまでしっかりと聞いておきましょう。

重要事項説明が存在するのは、この敷金トラブル防止のためだと言っても過言ではありません。原状回復義務をよく確認するのはもちろんですが、退去時に部屋の修繕が必要になった場合、借り主がどのくらいの割合を負担することになるのかも重要な部分です。退去時にかかる修繕費を差し引いた敷金が返ってくるのはいつか、また支払い方法はどうかなどの具体的な点も含めて確認しておきましょう。

とくにペットを飼っている場合、短期の入居でも室内は汚れたり傷がついたりしやすいものです。この場合の原状回復にかかる費用負担についても説明を受け、認識に齟齬が無いようにしておく必要があります。

（4）物件設備の取り扱い

部屋の内部にある設備の確認も、重要事項説明の中で行われます。募集時の説明通りに設備があるかどうかという点のほか、前の入居者が残していったものの扱いについても確認が必要です。

たとえば部屋の設備である洗面台が破損した場合、基本的には所有者である大家さんが費用を出して修繕することになります。しかし、前の入居者が置いていった設備（トイレの便座やエアコンなど）が故障した場合、所有権が大家さんに無いため、借り主とどちらが修繕費を支払うかでもめる可能性があるのです。

また古い設備を撤去し、自分が新しい設備を設置したいときに、権利や費用がどうなるかについても説明があります。

（5）物件での禁止事項

契約する部屋が集合住宅である場合、ルールや禁止事項も明確にしておくとトラブルを回避できます。暖房に灯油を使って良いかどうか、楽器の使用は認められるか等について確認しておきましょう。

ペットの飼育が可の物件であっても、種類や頭数などの制約がある場合はここで説明があります。事務所としての利用や同居人を住まわせることを禁じている場合、それらに違反をしないよう確認が必要です。ゴミ出しの時間や分別方法などについても言及されます。

（6）特約事項

ここまで挙げた重要事項はいわば「ひな形」であり、どの物件にも共通するものがほとんどです。それとは異なり、該当物件に特有の事情がある場合、その部分について説明しているのが特約事項になります。

たとえば近隣に嫌悪施設（墓地や暴力団事務所など）がある場合、ここで説明があるはずです。また特別な事情でルームクリーニングや害虫駆除をする必要があり、その費用がかかってくる部屋であれば、その分担について確認しておきましょう。もしあまりにも借り主の負担が大きい、理不尽だと感じたら、不動産会社を通じて大家さんと交渉することをおすすめします。

（7）物件解約時のルール

物件の解約についてもトラブルになりやすいポイントですので、そのルールが重要事項として明記されています。借り主が契約を解除し、退去したいと思っても通常すぐには解約できません。退去の際には解約の意思を大家さんに申告する必要がありますが、それには退去日の「1か月前」や「3か月前」といった申告期限が設けられています。この期限がどのくらいなのか、確認しておきましょう。

また、申告期限を守らず解約したときのペナルティもありますので、期限とあわせて知っておく必要があります。

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忙しいから省略することって可能？重要事項説明をやらないとどうなる？

ごくまれに、重要事項説明をまったく行わないまま本契約に進ませようとする不動産会社がありますが、これは明らかな違法行為です。また、説明する機会は設けるものの「ざっと読んでください、はい大丈夫ですね」と説明を省略したり、ほとんど借り主の理解を待たずに済ませたりすることも違法となります。

このような不動産会社に対しては、きちんと納得がいくまで説明を求めましょう。もし応じなければ監督官庁（国土交通省、または都道府県）から、業務停止などのペナルティもあり得る悪質な行為です。

重要事項説明書に署名押印する前に！確認しておきたい注意点

重要事項説明書の内容に納得がいかない、または不明な点がある場合には、勧められるままに署名押印しないほうが良いでしょう。民法上では書面にハンコを押してしまうと、内容に完全に同意したものとみなされますので、トラブルの際には不利な証拠となります。

受けた説明が入居者を募集していたときの条件と違っていたり、借り主に不利な内容が加わっている場合には、家賃の値下げなどを求めることも可能です。

ただ、交渉にせよ質問にせよ、大家さんと直接接触するとトラブルの元になります。まずは不動産会社の担当者に話すようにしましょう。

賃貸契約時、重要事項説明書の内容は理解しておかないと損をする！

重要事項説明は内容が複雑で多岐にわたるため、聞くだけでも面倒だと感じる方も多いでしょう。しかし、トラブルが起こった時に借り主（入居者）を守ってくれる大切な手続きです。

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重要事項説明をただ聞くだけではなく、内容を理解して疑問やあいまいな点がないようにしておく必要があります。とはいえ、はじめて自分で部屋を借りるという場合、不安は尽きないものです。

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