賃貸契約の重説とは？トラブルを防ぐためのチェックポイント

一人暮らしをする場合など、賃貸契約を結ぶことになるでしょう。この賃貸契約の際の書類には多くの法律用語や専門用語が並んでいることも多く、面倒だからと読み飛ばしてはいませんか。賃貸契約する際には契約書類をしっかり読むことと同時に、重説の内容をチェックすることも重要です。今回は、重説の内容と注意すべき点などについて解説していきます。

賃貸契約するなら必須！重説とはどんなものか知っておこう

賃貸契約をする場合に契約書の重要性を理解している人は多いのですが、重説について詳しく知っている人はあまりいないのではないでしょうか。しかし、重説は賃貸契約をする上で重要なものです。どのようなものなのか、なぜ必要なのかなど重説について詳しく見ていきましょう。

重説の概要

重説とは、「重要事項説明」のことです。この重要事項説明は不動産会社が説明するものとなっています。不動産会社は賃貸契約を行う前に、物件についての情報や契約条件などに関する重要事項説明をしなければいけないと宅地建物取引法で定められているのです。

これは、後日トラブルが生じないようにするためで、宅地建物取引士が説明することになっています。重要事項説明は、法律的な表現などが多く素人が見ただけでは分かりにくいため、専門家がしっかりと説明することになっているのです。この重要事項説明を略して「重説」と呼んでいます。

重説が必要な理由

重説は、借り主を保護するために必要です。一般的に賃貸契約を結ぼうとしている借り主は、不動産関連の知識がない、不動産関連の法律について詳しくないということが多いです。契約する物件について十分な情報を持たないままだと、不利な契約をしてしまったり思わぬトラブルが起こったりということがあるでしょう。借り主を保護するために、契約の中でも特に重要な事項を、重説としてしっかりと説明することが重要になります。

契約書と重説の違い

契約書と重説はまったく違うものです。
契約書とは、家賃や契約期間などといった契約の条件や内容について記載したもので、大家さんとの間で交わされるものとなっています。

一方重説を重要事項説明書として文書にしたものは、大家さんとの間で交わされるものではなく、不動産会社が発行するものです。契約に関して特に重要な部分を、宅地建物取引士が口頭で説明するための文書で2通発行されるのが通常でしょう。説明を受けたら不動産会社と借り主双方が記名押印して、双方1通ずつ保管することになります。

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重説に書かれている内容

この重説にはどのようなことが記載してあるのか知ることで、ある程度の心構えができます。重説に書かれている内容について詳しく説明していきます。

取引物件に関する事項

「取引物件に関する事項」とは簡単に言えば、賃貸物件に関する情報が記載されているということです。建物の所有者が誰なのか所有者の住所といった基本事項から、抵当権や地役権の有無、登記簿に記載されている事項などが書かれています。

また、法令に基づく制限についても記載されています。法令に基づく制限とは、建物が土砂災害の警戒区域に入っているのかどうか、津波災害の警戒区域に入っているかどうか、ということを指しています。簡単に言えば、災害が起こった場合に大きな被害を受ける可能性があるかどうかの記載です。その他にも、水道・電気・ガスといったインフラの整備状況、耐震診断の内容、建物の形状や構造などについても記載されています。

取引条件に関する事項

「取引条件に関する事項」は、敷金や礼金など家賃以外にかかる金額、契約の解除に関する事項、なにか損害があった場合の損害賠償額の予定や契約を途中で解約した場合の違約金などについて書かれているのが一般的です。

また、金銭に関わる部分では、支払い金や預かり金の保全措置や金銭貸借のあっせんなども記載されています。他にも、敷金等の精算についても書かれているのでチェックしておきましょう。一方、金銭に関わる以外の部分では、契約期間と更新について、建物の利用制限や用途による制限、官吏の委託先なども書かれているのが特徴です。

その他の事項

その他の事項とは、上記以外に説明するべき事項が記載されている項目です。例えば、物件が1981年5月以前に着工されたもので耐震診断を受けたものである時には説明が必要だとされています。

また、土地や建物が土砂災害警戒区域内に入っている時なども説明が必要です。このように、災害時に建物や土地に危険がある場合にはその他の事項として記載し説明することが重要になります。さらに、物理的な危険だけでなく、心理的な面についても説明が必要な場合はこちらに記載されます。物件やその周辺で、自殺があったという場合や殺人事件があったなど心理的に告知が必要なケースあたりまうｓ。

重説で必ずチェックしておくべきポイント

重説にどのようなことが書かれているのか知ったところで、必ずチェックしておくべきポイントについて説明していきます。確認するべきポイントを押さえてしっかりとチェックしましょう。

設備の修理負担について

重説でチェックしておきたいのは、設備の修復負担についてです。備え付けの給湯器やガスコンロ、エアコンなどが壊れた場合、修理は思わぬトラブルになることがあります。借り主と大家さんどちらが修理費を負担するのか、ということは重説で説明されているのでしっかりと確認しておきましょう。

どちらがどれだけ負担をするのかは、一律で決まっているわけではなく設備によって変わってくることもあります。設備ごとにどちらが修理費用を負担するのか、双方で負担する場合には割合がどうなっているのかをチェックすることが重要です。

退去時の精算について

退去するときに、敷金などの精算についても必ず確認しておきましょう。多くの場合、契約時に敷金を支払うことになりますが、原状回復費用として使われてしまうケースも多くあります。

敷金が戻ってくると思っていたのに、戻ってこなくて原状回復費用として使われてしまったということだとトラブルになりやすいので、敷金の精算についてはしっかりとチェックしておく必要があります。原状回復費用として使用することがあるという場合でも、床や壁の汚れや傷といった部分はどこまでが経年劣化に含まれるのかを確認しておくといいでしょう。

経年劣化の場合は原状回復の必要はないとされていますので、費用として請求されないケースもあります。

賃料と更新料について

契約期間を更新して、長く同じ部屋に住むという場合には、更新料について確認しておくことは必須です。更新料はどのくらいの金額なのか、いつ支払えばいいのかといったことを確認しておきましょう。

また、更新時に家賃が増減する可能性もあります。更新に伴い家賃が下がる場合と、更新するごとに家賃が上がっていくという形態の契約も存在しているので、どのような契約になっているのか、契約中の家賃の増減についても確認しておきましょう。家賃についてはトラブルになりやすい部分なので、口頭での確認だけでなくメモなどで残しておくと便利です。

禁止事項について

各アパートやマンションでは禁止事項が設定されていることがほとんどです。その禁止事項を知らず、知らないうちに破ってしまいアパートやマンション内の住民との関係が悪くなる場合があります。

禁止事項にはどのようなものがあるのか、きちんとチェックしておくとトラブルに発展しにくくなります。ペットの飼育不可、ベランダに物を置くのはNG、さらに、高層マンションなどなら布団干しNGなど細かな禁止事項が設定されている可能性があります。禁止事項にはどのようなものがあるのか、きちんとチェックしておくとトラブルに発展しにくくなります。また、改善されない場合には契約更新してもらえないこともあるので、必ず確認してください。

重説を確認しないリスク

重説の確認はとても重要なことになります。重説は、契約上重要な部分の説明で、後々トラブルになることを防ぐために行われるものなのです。確認を怠るとリスクが大きいのでしっかりと確認して署名押印しましょう。確認せずにいると、高額な原状回復費用を請求される、設備が壊れた場合修理に対応してもらえない、といったトラブルが起こる可能性が高くなります。

また、喫煙が禁止されているという場合もあるので、喫煙者の場合にはその点も確認しておかなければ生活する上で我慢を強いられることもあります。

説明をきちんと聞いていなかったとしても、署名押印した時点で確認したとみなされますので、知らなかったでは済まされません。トラブルに巻き込まれないように確認は怠らないようにしましょう。

ネットで重要事項説明が受けられる！IT重説とは

重要事項説明書は紙を用いて説明されることが多いのですが、現在はネットでも重要事項説明を受けられるのです。それでは、具体的にIT重説とは何なのか説明していきます。

2017年10月に解禁

IT重説は、2017年10月解禁されました。インターネット上で重要事項説明を受けられるサービスで、具体的にはスカイプなどのビデオ通話を利用して説明行うことになります。IT重説では、店舗に行く必要がないので忙しくて店舗に行く時間がなかなか取れない、遠方からの引越しという場合にはメリットがあるでしょう。IT重説を行う不動産会社は増えつつあり、パソコンだけでなくスマホでIT重説を行うアプリなどもあります。

安心な一人暮らしのために！重説はしっかり確認して契約しよう

ここまで解説してきたとおり、重説は賃貸契約をする上で重要なものになります。後々トラブルにならないためにも、しっかりと重説を確認しておくようにしましょう。

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