管理費とは？共益費との違いは？「管理費なし」物件の意外な落とし穴

賃貸物件の情報欄に頻繁に登場する「管理費」「共益費」という言葉。なぜ支払うの？家賃と分けて記載されている理由は？など、詳しい意味についてはよく知らない人も多いはず。

ここでは、「管理費」の意味や「共益費」との違い。管理費の目安、安くしてもらうための交渉術などをご紹介します。また、一見魅力的な「管理費なし物件」のカラクリも必見です！

管理費・共益費とは？

管理費とは、マンションなどの共用部分の維持や清掃、管理に使われる費用のことです。

・エレベーターや浄化槽、アンテナなどの点検・維持
・共同の水道や電気代の支払い
・共用部分を管理してくれる人の人件費
・花壇の手入れなど

みんなが使う場所を管理するための費用です。また共益費と管理費には明確な違いはなく、同じと考えていいでしょう。

管理費って何に使われているの？

管理費または共益費は何に使われるのでしょうか？

主に建物共用部分（入り口、エントランス、廊下、エレベーター、階段、ゴミ置場など）の清掃代、電球交換代などにあてられています。

管理費と共益費の違いとは

不動産の表示に関する公正競争規約及び施行規則によると

管理費：マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び、管理をするために必要とされる費用（修繕積立金を含まない。）１戸当たりの月額（予定額であるときは、その旨）を表示すること

とあります。また戸別に管理費が違う場合、全てを表示することが難しい場合は、最低額と最高額のみでいいことになっています。

共益費：借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用。１戸当たりの月額（予定額であるときは、その旨）を表示すること。

同じように、最低額と最高額だけを表示すればいいことになっていて、管理費、共益費ともさほど明確な違いがあるわけではないのがわかりますね。

管理費・共益費と家賃が分けて記載されている理由

物件によっては管理費や共益費がなく、家賃だけのものがありますが、どのような違いがあるのでしょうか？
これは、管理費を家賃と分けて記載すると、検索サイトで実際に支払う金額よりも安い物件としてヒットするようになるのです。
例えば、家賃が7万円で管理費が5,000円の場合、実際に毎月かかる家賃の金額は75,000円ですが、管理費を分けることで、7万円の物件として表示されます。

一見家賃が安く見えるので、入居者が決まりやすいという、大家さんにとってのメリットがあるのです。

管理費・共益費の相場や計算方法、管理費が高い物件の特徴

では、管理費や共益費はどのように計算されるのでしょうか？また相場というものがあるのでしょうか？
管理費が他の同じような物件よりも高い場合、どんな理由があるのでしょうか？

管理費の相場は家賃の5～10％くらい

管理費というのは実は明確な基準がないために、大家さんや管理会社が自由に設定できます。相場としては家賃の5～10％程度になります。また古い物件なら3000円、普通なら5000円、新築高層マンションなどは1万円くらいと、築年数によっても上下します。
管理費が7～10％くらいに設定されているのに、共用部分の管理が行き届いていない場合は、管理費が高すぎる可能性もあります。内見の時に部屋の中だけではなく、そういった部分もしっかりチェックするようにしましょう。

同じ物件内でも管理費に差があるってホント？

管理費は同じマンション内でも部屋によって違う場合があります。管理費は床面積によって決められていることが多く、広い部屋の方が高くなる傾向があります。

また、1～3月の繁忙期に入居すると、他の時期よりも管理費が高くなる場合があります。閑散期に空いている部屋は大家さんも入居者を確保するために、家賃や管理費を値下げしていることが多いのです。

管理費・共益費が高くなりがちな物件の特徴

それでは、どんな物件が管理費や共益費が高いのでしょうか？特徴についてみていきましょう。

＜管理費が高い物件の特徴＞
高層マンションの物件や戸数が少ない物件
高層物件の場合、必ずあるエレベータ―の維持費にお金がかかります。また戸数が少ない物件の場合は、入居人数が少ないので、必然的に一人あたりの管理費が高くなります。

フリーレント物件やシェアハウスでも管理費・共益費はかかる？

フリーレントやシェアハウスでも管理費はかかります。フリーレントで家賃がない期間でも、管理費や共益費は支払う必要があります。
また、シェアハウスの場合は通常の物件より共用する部分が多いので、逆に高くついてしまう可能性もあります。

管理費・共益費の値下げ交渉はできる？

家賃の値下げ交渉のように、管理費や共益費の値下げ交渉はしてもいいのでしょうか？安くなるならぜひやってみたいですよね。

管理状況のレベルによっては値下げOKな場合も！

結論からいえば、値下げの交渉は可能です。共用部の電気が切れている、掃除が行き届いていない、といった共用部の管理状況が悪ければ、値下げの相談をしてみるのもアリでしょう。応じてもらえる場合もあります。

できれば内見時に共用部の写真も撮っておくなどして、交渉に必要な証拠を集めておきましょう。

管理費・共益費の支払いを拒否することはできるの？

まずは契約書を確認してみましょう。契約書に管理費の記載がない場合は拒否することができます。ただ、契約書に記載があり、同意しているのであれば、支払いの義務が生じてしまうので拒否はできません。

万が一、義務があるにも関わらず支払わずにいると、強制退去になる場合もあります。その場合は、値下げの相談をするなどしましょう。

管理費・共益費なし物件とは？カラクリや注意点を解説

それでは管理費・共益費なしの物件の方が、その分安くて家賃としてはお得なのでしょうか？

管理費・共益費なし物件のカラクリ

「管理費なし」物件は、単に家賃の中に管理費を含めているだけの場合があります。（「家賃6万円／管理費5000円」ではなく「家賃6万5000円／管理費なし　」としている）

管理費・共益費がないからといって、必ずしも物件自体が安いわけではないんですね。

契約前に必ず確認！管理費・共益費なし物件の注意点

“管理費・共益費なし”と聞くと魅力的ではありますが、すぐに飛びつかずに次の3点のデメリットがあることも知っておきましょう。

物件によっては初期費用が高くなる場合も

仲介手数料や初期費用、更新料などは、基本的に「家賃の〇ヵ月分」という設定です。家賃と管理費が分かれていないと、管理費も仲介手数料などの中に組み込まれてしまうので、逆に高くつくこともあります。

ですから契約前に、「家賃に管理費が含まれているかどうか」を必ず聞くようにしましょう。もし含まれている場合は、初期費用も管理費を引いた金額で計算してもらうようにしましょう。

②不人気物件の可能性あり

築年数が古い、駅から遠いなど、借り手がなかなかつかないような条件の物件は、入居者を決めるために「管理費なし」というエサで釣ろうとしている場合もあります。

共用部の管理が全く行き届いていない可能性も

管理費がない＝管理が不十分である場合があります。内見時に入念にチェックしたり、不動産スタッフに最低限の管理をしてもらえるのかを、契約前に必ず確認しましょう。

管理費・共益費はあり・なしは「めやす賃料」で比較しよう

管理費や共益費があるかないかは、自分でも比較することができます。その計算式を紹介しましょう。

管理費がある物件と管理費がない物件とでは、どちらがお得なのか、1か月分の家賃だけで比較するのではなく「めやす賃料」で比較したほうが正確な判断をすることができます。

めやす賃料に含まれる項目：家賃、管理費、敷金礼金、更新料　になります。

めやす賃料＝（4年間の家賃＋管理費＋敷金・礼金＋更新料）÷48ヵ月

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