賃貸の更新料とは？相場や値下げ交渉術を解説

賃貸の更新料。聞いたことはあっても、何のために支払うのかや金額の目安、支払いのタイミングなどについては分からないという方も多いのでは。

ここでは更新料に関する基礎知識から値下げ交渉術などについてご紹介します。

更新料ってそもそも何？

更新料は昔からの慣習で、大家さんに契約更新をしていただいたお礼として、行ってきたことが始まりです。その慣習がなかった地域では、現在も更新料がないこともあります。更新料には法的な決まりはありません。

しかし、平成23年の最高裁では『更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。』とされました。

つまり、賃貸契約書に更新料の記載があり、その額が妥当な額であるならば、消費者の利益を一方的に損なうものではないため、契約を交わした以上、支払う義務があるとされています。

更新料の目安金額や支払い方法について

更新料の相場は家賃1～2か月分です。多くの場合が家賃1か月分ですが、契約によって異なります。賃貸契約書に記載がありますので、きちんと確認をしましょう。

更新料の支払い方法は、更新が近くなったら届く通知に記載があります。振込の場合もあれば、家賃と一緒に引き落とされることもありますので、通知内容を確認してください。

更新料は家賃の何倍？更新にかかる費用を紹介

先ほども述べたように、更新料の相場は家賃1～2か月分です。更新にかかる費用は更新料だけではありません。
家賃7万円の物件を例にして、具体的に必要な経費を見ていきましょう。

更新料

家賃の1～2か月分が相場であるため、家賃7万円の物件では7～14万円程度。

更新手数料

管理会社へ支払う手数料で、家賃の半額程度が相場です。家賃7万円の物件では約3万5000円ということになります。

火災保険料

家賃に関係なく、2年分で1～2万円程度が相場です。
以上3点の費用を合計して、家賃7万円の物件の更新には11万5000～19万5000円程度かかる計算になります。

更新料の支払いのタイミングは？

更新料は、契約更新と同じタイミングで支払うことが多いです。多くの物件の契約期間は2年なので、2年おきに更新料が発生することが多いです。更新の時期は、賃貸借契約を結ぶ際に説明されます。契約期間が2年ではない場合もありますので、しっかりと把握しておきましょう。

契約期間満了日が近づくと、管理会社もしくは大家さんから契約更新の通知が届きます。そこに更新料の支払い方法や金額などが記載されているので、きちんと確認しましょう。

もしも更新料の支払いが遅れそうであれば、前もってその旨を管理会社や大家さんに伝えておきましょう。

更新料、分割払いはできる？

基本的には、家賃と同じく一括払いです。しかし、判断するのは管理会社や大家さんなので、相談次第では分割払いが可能なこともあります。前もって管理会社や大家さんに相談してみましょう。

更新後、数日しか居住しない場合でも支払わなければならない？

たった数日なら支払わなくてもいいのでは？という気持ちになってしまいますが、契約上は、1日過ぎるだけでも支払いの義務が生じます。
更新料を支払いたくない場合は、計画的に退去日を設定して、あらかじめ退去する旨を申告しておきましょう。

更新料の支払いを拒否することはできるの?

契約書に記載がなければ、支払いを拒否することができます。ただし、記載があって同意している場合は、入居者に支払いの義務が生じています。今一度契約書を確認し、トラブルにならないようにしましょう。

更新料を支払わなかった場合どうなる？

支払う意思を示さないまま、ずるずると支払いを引き延ばしていると、最悪の場合強制退去になったり、訴訟に発展するなんてこともあります。

契約書に更新料に関する記載があるのであれば、必ず支払いましょう。支払えない場合は親や友人に相談したり、期日を延ばしてもらえないか、管理会社または大家さんに相談を。

場合によっては、更新料や更新事務手数料を値引きしてもらえる可能性もあります。

更新料・家賃を下げる！交渉術とは？

契約書に金額まで明示されている場合もあり、基本的には規定通りの金額を支払わなければなりません。
ただし、大家さんとしても入居者には長く住んでもらいたいため、値下げ交渉に応じてくれることもあります。以下の手順で交渉してみましょう。

1）引越しか更新かで悩んでいると伝える

まずは、更新前にこのまま更新して住みつづけるのか、引越しするのかを悩んでいることを伝えます。
切り出し方としては、「収入が減ってしまって、この物件の家賃を払い続けることが大きな負担となってきてしまいました。引越して、もう少し安い物件に住むことを検討しています。」などがよいでしょう。

2）更新料や家賃の引き下げを提案

次に、更新料や家賃の引き下げを提案します。

「もし、家賃を●●円くらい下げていただくか、更新料を●●円くらい下げていただければ、更新しようと思っているのですが、いかがでしょうか？」

このように具体的な伝え方をすると、要望が通りやすくなります。ただし、応じてくれなかったからといって、高圧的な態度に出るのは良くないです。

あくまでも、交渉であることを念頭に置いておきましょう。思い通りにいかなくても、態度を悪くするのはご法度です。また、具体的な金額を提示するためにも、自分の住んでいる地域の相場をきちんと調べておくことが大切です。

更新料を支払いたくない人必見！更新料なし物件とは？

更新料を支払いたくない人は、更新料なしの物件を探すという方法もあります。しかし、更新料なし物件にはメリットもありますが、もちろんデメリットもあります。両方見た上で、自分に合った選択をしましょう。

更新料なし物件のメリット

まずは更新料なしの物件のメリットを紹介します。

長期間住むことが決まっている人にとってはお得

一般的な更新期間が2年間であるため、それ以上その物件に住むことが決まっている人にとってはお得です。2年経っても更新料を支払う必要がないため、同じ家賃の更新料あり物件に住んでいるよりも、更新料分がお得になります。

退去のタイミングに頭を悩ませなくて済む

更新料があると、退去のタイミングに悩むことがあります。更新の次の月に引越したいと思っても、更新料のことを考えるともったいない気がしますよね。

しかし、更新料なし物件はその心配がありません。好きな時に気軽に引越しができます。

更新料なし物件のデメリット

一方、更新料なし物件にはこんなデメリットもあります。

そもそもの家賃が高いことがある（全ての物件にあてはまるわけではない）

家賃だけでなく、敷金礼金や初期費用、オプション費用（火災保険料や害虫駆除費用など）もチェックし、“総合的に”高いか安いかを判断しましょう。

仮に家賃が6万円の物件の場合、相場よりも家賃が5000円高ければ、2年間で12万円相場よりも多く支払っていることになります。結果的に更新料として、2年に1度家賃2か月分を支払っているのと同じことになってしまいます。

不人気物件である可能性も……（駅から遠い、設備が不十分、騒音がひどいなど）

すぐさま飛びつくのは危険なので、内見でしっかりチェック＆不動産会社スタッフに聞くなどして、しっかり事前にリサーチをすることが重要です。

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更新料なし物件は、物件数自体が少ないこともあり、自力では見つからない場合も。そんな時は一人で悩まず、プロに探してもらうのもアリです。

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